Syarat Serta Prosedur Jual Beli Tanah dan Bangunan

Tanah dan bangunan adalah kebutuhan primer manusia yang tidak terelakkan. Akan datang saatnya nanti Anda ingin mencari idaman Anda. Untuk , Anda akan melalui serangkaian transaksi jual beli tanah dan bangunan. Meskipun rumit, Anda perlu bersabar demi mewujudkan mimpi Anda memperoleh tanah dan rumah impian.

Menurut Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), jual beli adalah sistem yang bisa jadi bukti ada peralihan hak dari penjual pada konsumen. Prinsip dasarnya adalah jelas serta tunai, yakni transaksi dikerjakan dihadapan petinggi umum yang berwenang serta dibayarkan dengan tunai. berarti bila yang dibayarkan tidak lunas jadi sistem jual beli belum juga bisa dikerjakan.

Dalam hal semacam ini petinggi umum yang berwenang adalah PPAT (Petinggi Pembuat Akta Tanah) diangkat oleh kepala Tubuh Pertanahan Nasional RI. Kewenangannya untuk buat akta-akta spesifik, seperti Akta Jual Beli, Ganti Menukar, Hibah, Pemberian Hak Bangunan atas Tanah Hak Punya, Pemberian Hak Tanggungan, Pemasukan kedalam Perusahaan, Pembagian Hak Dengan serta Pemberian Hak Gunakan atas Tanah Hak Punya.

Sebelumnya lakukan sistem jual beli, penjual ataupun konsumen mesti meyakinkan kalau tanah itu tidak tengah dalam sengketa atau tanggungan di Bank. Bila tanah itu tengah dalam persoalan jadi PPAT bisa menampik pembuatan Akta Jual Beli yang diserahkan.

Mengenai transaksi jual beli memerlukan data-data yang akurat sepanjang sistem berjalan.

1. Data Penjual

Mengenai, data penjual yang butuh disediakan, diantaranya :

-mFotokopi KTP (jika telah menikah jadi foto copy KTP Suami serta Istri) ;
-mKartu (KK) ;
-mSurat Nikah (bila telah nikah) ;
-mAsli Sertifikat Hak Atas Tanah yang juga akan di jual mencakup (Sertifikat Hak Punya, Sertifikat Hak Bangunan, Sertifikat
Hak Manfaat Usaha, Sertifikat Hak Punya atas Unit Tempat tinggal Susun).
Terkecuali 4 type sertifikat itu, bukanlah Akta PPAT yang dipakai, tetapi Akta Notaris ;

– Bukti Pembayaran Bumi serta Bangunan (PBB) 5 th. paling akhir ;
NPWP ;
– Foto copy Surat Info WNI atau ganti nama, apabila ada untuk WNI keturunan ;
– Surat bukti kesepakatan suami istri (untuk yang telah berkeluarga) ;
– Bila suami/istri penjual telah wafat jadi yang perlu dibawa adalah akta kematian ;

Bila suami istri sudah bercerai, yang perlu dibawa adalah Surat Penetapan serta Akta Pembagian Harta Dengan yang menyebutkan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.

2. Data Pembeli

Foto copy KTP (jika telah menikah jadi foto copy KTP suami serta Istri) ;
Kartu Keluarga (KK) ;
Surat Nikah (bila telah nikah) ;
NPWP.
Baca Juga : Sadari Resiko serta Sangsi Tidak Miliki NPWP

3. Sistem Pembuatan AJB di Kantor PPAT

Sebelumnya buat AJB, PPAT juga akan lakukan kontrol tentang keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan. Penjual mesti membayar pajak pendapatan (PPh, sedang konsumen diwajibkan membayar Bea Pencapaian Hak atas Tanah serta Bangunan (BPHTB), dengan ketetapan seperti berikut :

Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %

Pajak Konsumen (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Terkena Pajak} x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yaitu harga rata-rata yang didapat dari transaksi jual beli yang berlangsung dengan lumrah.

Calon konsumen bisa buat surat pernyataan kalau dengan beli tanah itu jadi tidak lalu jadi pemegang Hak Atas Tanah yang lebih dari ketetapan batas luas maximum.

PPh ataupun BPHTB bisa dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelumnya PPh serta BPHTB dilunasi jadi akta belum juga bisa dibayarkan. Umumnya untuk mengurusi pembayaran PPh serta BPHTB dibantu oleh PPAT berkaitan.

Anda butuh mengecek apakah periode waktu Hak Atas Tanah telah selesai atau belum juga. Sebab untuk Sertifikat Hak Manfaat Bangunan (SHGB) serta Sertifikat Hak Manfaat Usaha (SHGU) ada periode saatnya. Jangan pernah beli tanah SHGB atau SHGU dengan keadaan telah jatuh tempo.

Setelah itu, Anda butuh mengecek apakah diatas tanah yang juga akan dibeli ada Hak yang lebih tinggi. Umpamanya, tanah yang juga akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak Pengelolaan (HP). Penjual serta konsumen mesti memohon izin dulu pada pemegang hak pengelolaan itu.

Selanjutnya, apakah tempat tinggal yang juga akan dibeli sempat jadi jaminan credit serta belum juga dikerjakan penghilangan (roya) atau tidak. Jika sempat, mesti disuruh surat roya serta surat lunas dari penjual supaya nanti dapat balik nama.

4. Pembuatan AJB

Pembuatan AJB mesti di hadiri penjual serta konsumen (suami istri apabila telah menikah) atau orang yang di beri kuasa dengan surat kuasa tertulis. Mengenai, saksi yang butuh didatangkan sedikitnya dua saksi.

PPAT juga akan membacakan serta menerangkan isi akta. Jika pihak penjual serta konsumen menyepakati berisi, akta juga akan di tandatangani oleh penjual, konsumen, saksi serta PPAT. Akta di buat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT serta satu lembar beda juga akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk kepentingan balik nama. Salinannya juga akan diberi kepada pihak penjual serta konsumen.

5. Sistem ke Kantor Pertanahan

Sesudah AJB usai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik nama. Penyerahan berkas AJB mesti dikerjakan paling lambat tujuh hari kerja mulai sejak di tandatangani.

Mengenai berkas-berkas yang diserahkan mencakup :

Surat permintaan balik nama yang sudah di tandatangani konsumen ;
Akta Jual Beli dari PPAT ;
Sertifikat Hak Atas Tanah ;
Foto copy KTP penjual serta konsumen ;
Bukti lunas pembayaran PPh serta BPHTB.
Sesudah berkas diserahkan di kantor pertanahan, juga akan ada sinyal bukti penerimaan yang juga akan diserahkan pada konsumen. Nama pemegang hak lama atau penjual juga akan dicoret dengan tinta hitam serta di beri paraf oleh kepala kantor pertanahan atau petinggi yang ditunjuk.

Nama konsumen sebagai pemegang hak baru atas tanah juga akan ditulis pada halaman serta kolom yang ada pada buku tanah serta sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor pertanahan atau petinggi yang ditunjuk. Kurun waktu empat belas hari, konsumen memiliki hak ambil sertifikat yang telah balik atas nama konsumen di kantor pertahanan setempat.

6. Tanah Warisan

Jika suami atau istri atau keduanya yang namanya terdaftar dalam sertifikat telah wafat dunia serta pakar warisnya juga akan lakukan jual beli, tanah itu mesti di balik nama terlebih dulu atas nama pakar waris. Diluar itu, sebelumnya lakukan sistem jual beli seperti diatas, data penambahan yang dibutuhkan adalah seperti berikut :

Surat info waris. Untuk WNI pribumi berbentuk surat info waris yang diserahkan disaksikan serta dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan Camat. Untuk WNI keturunan berbentuk surat info waris dari notaris ;
Foto copy KTP semua pakar waris ;
Foto copy Kartu Keluarga (KK) ;
Foto copy Surat Nikah ;
Semua pakar waris mesti ada untuk sinyal tangan AJB, atau Surat Kesepakatan serta kuasa dari semua pakar waris pada salah seseorang diantara mereka yang dilegalisir oleh Notaris bila tidak dapat ada ;
Bukti Pembayaran BPHTB waris atau pajak pakar waris yang besarannya adalah 50% dari BPHTB jual beli sesudah dikurangi dengan nilai tidak terkena pajaknya.
Baca Juga : Mengurusi serta Mengkalkulasi BPHTB Tanah Warisan

7. Tanah Girik

Tanah girik adalah tanah-tanah sisa hak punya kebiasaan yang belum juga didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat. Jadi girik bukanlah sinyal bukti atas tanah, tetapi adalah bukti kalau yang memiliki girik adalah pembayar pajak serta orang kuasai tanah punya kebiasaan atas bagian tanah itu bersama bangunan, bila ada di atasnya.

Mengenai jual beli tanah girik bisa dikerjakan seperti berikut :

Akta girik yang digunakan adalah girik asli ;
Bukti pembayaran PBB dari yang memiliki girik ;
Surat info kalau tanah girik itu tidak tengah dalam persengketaan ;
Surat info Kisah Tanah dari kelurahan, kecamatan, atau kepala desa. Mengenai, surat kisah ini menjelaskan asal tanah serta siapapun yang memiliki tanah terlebih dulu sampai hingga sekarang ini ;
Surat info dari kelurahan atau kecamatan kalau tanah itu belum juga diperjual-belikan pada siapa saja ;
Tanah itu tidak tengah ditanggungkan.
Anda butuh memohon girik asli dari penjual serta meyakinkan nama penjual dalam girik itu adalah nama yang terdaftar dalam AJB. Yakinkan kalau objek yang termasuk juga didalam tanah girik dikuasai dengan fisik. Kemukakan permintaan Hak ke Kantor BPN lokasi dengan bagian :

– Pernyataan pemilikan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan gambar kondisi ;
– Riset serta kajian panitia ajudikasi. Panitia ajudikasi ini dibuat oleh menteri negara agraria atau kepala BPN yang bertugas menolong kepala kantor pertanahan untuk lakukan pendaftaran tanah systemik. Ajudikasi sendiri adalah aktivitas yang dikerjakan dalam rencana sistem pendaftaran tanah mencakup pengumpulan serta penetapan kebenaran data fisik serta data yuridis tentang satu atau sebagian object pendaftaran tanah untuk kepentingan pendaftarannya ;
– Pengumuman surat permintaan itu ;
– Penerbitan surat ketentuan pemberian hak ;
– Pencetakan sertifikat tanah.

Tetapi, mengingat girik tidaklah bukti kepemilikan atas bagian tanah yang sah, baiknya sebelumnya sistem jual beli girik dirubah jadi sertifikat. Dijelaskan kalau pengurusan sertifikat ini memerlukan saat sembilan bln.. Mengenai, berkas yang butuh disediakan adalah :

– Asli Girik serta asli AJB ;
– Foto copy KTP ;
– Surat penguasaan fisik bagian tanah ;
– Surat info kepala desa atau kelurahan ;
– Surat bukti PBB ;
– Surat kuasa jika pengurusan dikuasakan pada orang yang lain.

Sesudah berkas-berkasnya lengkap, sistem setelah itu diteruskan ke BPN setempat serta petugas ukur juga akan selekasnya mensosialisasikan luas bagian tanah yang juga akan dibuatkan sertifikat aslinya. Sesudah berkas usai diolah, petugas administrasi BPN juga akan memberi sertifikasi kepemilikan tanah yang sah jadi pengganti girik.

Baca Juga: Contoh surat perjanjian

Cermat serta Tidak Terburu-Buru

Memanglah juga akan menelan saat yang lama serta memerlukan banyak usaha dalam lakukan transaksi pembelian tanah atau tempat tinggal yang diimpikan Anda. Bersabar serta tekuni tiap-tiap langkahnya dengan jeli hingga terlepas dari kesalahan yang bisa mengulur penyelesaian transaksi lebih lama sekali lagi.